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Si nous souhaitons acquérir une propriété en vente à Majorque, nous voulons être sûrs que, que ce soit pour l’utiliser comme investissement futur ou pour un usage propre, le résultat final de notre achat soit optimal.
C’est pourquoi nous aurons parfois besoin d’un petit coup de pouce économique. Dans ce cas, chez Pollentia Properties, nous avons la solution à vos problèmes. Outre une équipe de professionnels derrière chaque achat ou vente permettant d'obtenir une sécurité optimale pour nos clients, nous disposons de professionnels qui recherchent les meilleures offres dans les banques pour que vous puissiez acquérir votre nouvelle propriété en vous évitant de chercher d'autres alternatives, avec tous les inconvénients que cela comporte.
Nous travaillons en étroite collaboration avec une équipe de conseillers qualifiés au niveau international, spécialisés dans la recherche des hypothèques les plus avantageuses pour nos clients qui ont décidé de s'engager sur la route sinueuse de l'achat d'une propriété en Espagne. Pour faciliter votre compréhension, vous trouverez ci-dessous les réponses aux questions les plus fréquemment posées, ainsi que des informations générales supplémentaires sur les hypothèques.
Le ratio prêt/valeur (Loan-To-Value) est un concept financier qui indique, en pourcentage, le montant d'argent emprunté pour acheter un bien immobilier. En général, les banques utiliseront la valeur estimée la plus basse, ou le dernier prix d'achat si celui-ci est récent. Pour les non-résidents (c'est-à-dire ceux qui ne paient pas d'impôts en Espagne), le LTV est plafonné à 60-70%, en fonction du prix de la propriété et du profil financier de l'acheteur. D'autre part, les résidents fiscaux en Espagne peuvent emprunter jusqu'à 80 % du prix d'achat.
Pour déterminer la faisabilité de votre hypothèque, les banques se basent sur votre ratio dépenses/revenus (Debt-To-Income). Vous devrez être en mesure de faire face à vos dettes, y compris le loyer que vous pourriez payer, plus la mensualité de la nouvelle hypothèque, avec environ un tiers de votre revenu mensuel net.
Le total des frais et des taxes associés à l'achat d'un bien immobilier, et à l'ouverture d'une hypothèque, représente généralement entre 9 et 13 % du prix du bien, selon la région d'Espagne où il est situé. L'acheteur doit prouver qu'il dispose de ces fonds pour que l'hypothèque soit approuvée.
En principe, il est préférable que l’hypothèque soit approuvée avant d'entamer la procédure d'achat. Une préqualification indique non seulement la fourchette de prix des biens immobiliers dans vos moyens, mais démontre également le sérieux de votre démarche auprès des vendeurs et des courtiers, et vous met dans une position plus forte lors de la négociation du prix de la propriété.
Les banques espagnoles proposent généralement un taux hypothécaire lié à un indice de référence européen (généralement l'Euribor), par exemple : l'Euribor plus 1,5 %. Ce marge de crédit que les banques ajoutent à l'Euribor dépend de plusieurs facteurs, principalement: LTV, DTI et la durée de l'hypothèque. Les mensualités d'un prêt hypothécaire à taux révisable varient en fonction des mouvements de l'Euribor. Les hypothèques à taux fixe et à durée déterminée constituent une autre option intéressante. En général, celles-ci sont calculées sur la base d'autres indices de référence, supérieurs à l'Euribor, mais avec la garantie que les mensualités ne changeront pas.
Actuellement, ce type d'hypothèque, courant en Grande-Bretagne mais aussi dans d'autres pays européens, n'est pas commercialisé par les banques espagnoles. Si vous avez l'intention d'acheter-pour-louer en Espagne, il faut savoir que les éventuels revenus locatifs ne seront pas comptabilisés dans le calcul de votre DTI.
Bien qu'il soit possible de s'adresser directement à une succursale d'une banque espagnole pour demander un prêt hypothécaire, il est plus probable que vous obteniez de meilleures conditions auprès d'un courtier hypothécaire agréé. Il vous fournira les meilleures offres du marché et vous donnera, en tant qu'acheteur potentiel, la possibilité de découvrir les produits bancaires qui correspondent le mieux à votre profil financier. Il vous aidera également à présenter les documents financiers nécessaires, et vous conseillera tout au long du processus d'achat.
Pollentia Properties a choisi de collaborer avec Mortgage Direct plutôt qu'avec d'autres intermédiaires. En 2006, ils ont démarré leur activité en Espagne, et depuis lors ils ont consolidé leur position de courtier indépendant leader en Espagne. Ils ont été parmi les premiers à obtenir une licence officielle de la Banque d'Espagne (introduite en 2020), et ils sont totalement indépendants. Ils ont une longue expérience dans un secteur où les contacts sont essentiels, et où la qualité du service est primordiale.
Mortgage Direct vous invitera à fournir vos informations financières au moyen d'un formulaire en ligne, conçu pour préautoriser votre profil de risque, et déterminer les prêteurs appropriés pour votre cas. Vous pouvez également envoyer par courriel toute information supplémentaire, ou discuter de toute question qui n'était pas claire pour vous lors de votre premier entretien avec le courtier.
Après évaluation de votre dossier, si vous êtes admissible au financement, vous recevrez une simulation sans engagement de la part d'un des conseillers de Mortgage Direct. Les conseils donnés et la simulation sont gratuits. Il n'y a pas non plus d'obligation de poursuivre la demande hypothécaire. La simulation décrit les conditions de l'hypothèque et les frais et taxes à payer.
Si vous décidez de poursuivre la procédure et de demander un crédit hypothécaire, vous devrez payer des frais administratifs. Ce paiement comprend une garantie de remboursement au cas où Mortgage Direct ne pourrait pas assurer votre hypothèque. Les frais administratifs peuvent couvrir plusieurs demandes, auprès de différentes banques, ou pour différents biens, et n'ont pas de limite de temps.
Votre courtier vous informera des documents nécessaires à l'appui de votre demande. Il examinera également avec vous l'ouverture d'un compte bancaire espagnol avec le prêteur proposé. Vous devrez également demander un numéro NIE (Numéro d’Identification d'Etranger). Il est recommandé de désigner un avocat avant de signer le contrat de réservation et de payer l'acompte.
Sur la base des documents fournis, le comité des risques de la banque sélectionnée acceptera ou refusera le prêt hypothécaire.
À ce point de la procédure, Mortgage Direct vous informera des frais d'approbation préalable, qui devront être payés avant que l'évaluation ne soit faite. Il s'agit d'un pourcentage fixe du montant de l'hypothèque, à partir d'une valeur minimale.
Le prêteur proposé exigera qu'une évaluation de la propriété soit effectuée avant l'approbation officielle du prêt hypothécaire. Normalement, il choisira une société au hasard dans sa liste d'évaluateurs indépendants, bien qu'en vertu de la nouvelle législation, le client ait le droit de choisir sa propre société, à condition qu'elle soit agréée par la Banque d'Espagne. Pour que la demande soit instruite, l'évaluation de la valeur de la propriété doit justifier le montant du prêt demandé. Si la banque est satisfaite de l'évaluation du bien, elle confirmera les conditions et prendra ensuite contact avec vous, votre courtier et les deux avocats pour estimer les fonds qui devraient être disponibles sur votre compte. Une fois les fonds disponibles, le processus passe au stade de la finalisation de la demande de financement.
La procédure de demande de prêt hypothécaire se termine par le passage obligatoire devant un notaire : vous, ou votre représentant légal désigné, devez y assister. Une fois les actes signés, les chèques sont distribués, les clés sont remises et le processus d'hypothèque est terminé.
Les spécialistes de Mortgage Direct vous accompagneront tout au long du processus hypothécaire, pour vous aider, vous conseiller et vous tenir informé à tout moment. En tant que titulaires de la licence de courtier officiel de la Banque d'Espagne, ils peuvent agir comme intermédiaire auprès du prêteur pour le compte de l'emprunteur. En revanche, les professionnels qui n'ont pas cette licence ne peuvent que vous présenter au prêteur, et doivent mettre fin à leur intervention à ce moment-là.
There are many different ways to finance a construction or refurbishment project. The type of financing will depend on the status of the project and the client’s overall ambitions. These types of mortgage are very different to a standard mortgage and can include products from traditional retail banks as well as private lenders. In this article we have tried to give an overview of the main issues to be aware of but it is important to get professional advice from Mortgage Direct before embarking on such a project.
The first point to make clear is that clients need to have sufficient funds as the lender will not finance the whole project. This includes not only the down payment but also professional fees, taxes and some of the construction costs. It is also important the client has surplus funds to ensure that the ongoing costs can also be met when waiting for stage payments to be made available by the lender.
If you are lucky enough to already own a property in Spain and are only looking to finance some refurbishments, then financing is also available. The documents required by the lender will be based on how much refurbishment work the client is looking to undertake. If for example, the client is looking to do works that do not require planning permission, then the lender may only require quotes from a recognised building company. If the project is more extensive, then much of the information that follows in this article will apply.
An important point that clients need to be aware of is that the banks underwriters will not underwrite applications until a valuation has been carried out, especially on construction mortgages. This is so that they are aware of the value of the plot and the project costs before they make an assessment on the financial profile of the client.
It is therefore important, not only to have a qualified professional make a thorough assessment of the client’s financial profile but also analyse the project and valuation itself. Some banks might provide initial pre-approvals, but these are not binding.
Aside from the usual documents to prove affordability; lenders will also require copies of the Proyecto de Ejecución (Project of Execution), Licencia de Obra (Building License) and the Presupuesto (Quote) from the main contractor with detailed cost breakdown, before they will underwrite the application for construction or a large renovation mortgage.
Clients do not need to own the land prior to going to the notary to sign the mortgage deed, although many clients purchase the land first or have owned it for some time before they apply for the mortgage, especially in the case of a refurbishment finance. Clients can purchase the land at the same time as signing for the mortgage and the banks can finance up to 50% of the cost (or value if lower) of the land at the notary and following that initial payment, the rest of the mortgage funds are released in stage payments as the build progresses. The typical amount of financing available is around 60-70% of the value of the project, which includes the land. The number of stage payments is usually agreed between the applicants and the lender. At each point when a new stage payment is due, a specialist valuer will visit the site to assess progress on the build and decide if the next payment can be released by the lender.
Lenders do not provide the last stage payment until the Certificado de Fin de Obra and Cédula de Habitabilidad are available, which means the funds are not usually available before the developer requires their own final payment. At the start of the project, when deciding on the number of stage payments, it is important to realise that there may be other points in the process when the developer requires payment, but the bank is not ready to release more funds.
There are many factors to consider when building or renovating a property in Spain and it is important to talk to an expert to understand fully the financing options before committing to the project. At Mortgage Direct, we would be happy to assist you.
Nous voulons que nos clients trouvent un crédit qui réponde à leurs besoins dans les moindres délais possibles, grâce à notre expérience dans le secteur, et en leur garantissant toujours le plus grand professionnalisme et la plus grande implication.
Acquérir une propriété à Majorque peut être un sujet un peu confus si vous ne connaissez pas très bien tout ce qui touche à la banque ou aux lois. Chez Pollentia Properties, nous pouvons vous assurer que nous serons là pour vous guider et résoudre tous les problèmes concernant chacun des aspects qui requerront notre intervention.
