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Finden Sie Ihre Immobilie

Pollentia Properties berät Sie mit Ihrer Hypothek,
um eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen

Wenn wir eine zum Verkauf stehende Immobilie auf Mallorca erwerben möchten, müssen wir sicher sein, dass das letztendliche Kaufergebnis optimal ist, ganz gleich ob wir es als zukünftige Investition oder für uns selbst nutzen wollen.

Deshalb brauchen wir gelegentlich ein wenig finanzielle Unterstützung und in diesem Fall haben wir bei Pollentia Properties die Lösung für Ihr Problem. Abgesehen vom Expertenteam, das hinter jeder Immobilientransaktion steht, um die höchste Sicherheit unserer Kunden zu gewährleisten, vertrauen wir auch auf Fachleute, die für Sie die besten Angebote bei den Banken suchen, um Ihr neues Eigentum zu erwerben, ohne dass Sie sich darum sorgen müssten.

Wir arbeiten mit einer Firma, die darauf spezialisiert ist, die besten und jeweils passenden Hypotheken für unsere Kunden zu suchen, die den Kaufvorgang einer Immobilie in Spanien begonnen haben. Hier finden Sie die Antworten auf häufig gestellte Fragen (FAQ) sowie allgemeine Informationen zu diesem Thema, das dank der Beratung durch ein Expertenteam leicht verständlich ist.

Wie viel Geld kann ich aufnehmen?

Der Beleihungswert (LTV) einer Immobilie mit Hypothek wird prozentual zum Verkehrswert berechnet. Grundlage dafür ist der niedrigste Schätzungswert oder Kaufpreis. Der maximale LTV für Nicht-Residente (die in Spanien keine Steuern zahlen) liegt bei 60 - 70%, hängt jedoch auch vom Wert der Immobilie und dem finanziellen Risikoprofil des Käufers ab. Für Steuerzahler beträgt er maximal 80%.

Kann ich mir das leisten?

Die Banken berechnen die Summe, die Sie aufnehmen können, nach Ihrem Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI). Dazu muss etwa ein Drittel Ihres monatlichen Nettoeinkommens die bestehenden Schulden, einschließlich evtl. der Miete und zzgl. der neuen Hypothek in Spanien, abdecken.

Welche Kosten muss ich noch bezahlen?

Generell betragen die Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf und der Aufnahme einer Hypothek zwischen 9 und 13% des Immobilienwerts; dabei können innerhalb Spaniens regionale Unterschiede bestehen. Bevor die Hypothek festgelegt wird, muss der Käufer auch nachweisen, dass er über die entsprechenden Mittel verfügt.

Bekomme ich die Hypothek bewilligt?

Prinzipiell ist es ratsam, die Bewilligung der Hypothek vor Beginn des Kaufvorgangs einzuholen. Dadurch wird für die Suche eine obere Preisgrenze festgelegt und Sie haben eine stärkere Verhandlungsposition, wenn es um den Immobilienpreis geht. Der Anbieter weiß, dass Sie seriös sind und schnell handeln können.

Welche Art Hypothek? Festzins oder Gleitzins?

In der Regel bieten die spanischen Banken bei Hypotheken einen Zinssatz, der in direktem Zusammenhang mit dem Euribor steht (z.B. Euribor zzgl. 1,5%). Dieser Prozentsatz, um den der Euribor erhöht wird, hängt grundsätzlich vom LTV, dem Einkommens-/ Schuldenprofil des Käufers und der Hypothekenlaufzeit ab. Die monatlichen Quoten einer Hypothek mit Gleitzins steigen oder sinken je nach der Tendenz des Euribor. Man kann für die gesamte Laufzeit auch Hypotheken mit Festzins bekommen, bei denen im Allgemeinen ein höherer Aufschlag auf den Euribor berechnet wird, man jedoch die Gewissheit hat, dass die Rückzahlungen nicht schwanken.

Kaufen zum Vermieten? Zinsniveau?

Diese Art Hypotheken, die vor allem in Großbritannien gängig sind, werden von den spanischen Banken derzeit nicht angeboten. Wenn Sie vorhaben, Ihre neue Immobilie in Spanien zu vermieten, werden die potenziellen Mieteinnahmen bei der Berechnung des DTI nicht berücksichtigt.

Wie nimmt man eine Hypothek auf?

Man kann zwar zu jeder spanischen Bankfiliale gehen und eine Hypothek beantragen, man erhält jedoch mit hoher Wahrscheinlichkeit bessere Bedingungen, wenn man dies über einen zugelassenen Broker macht. Dadurch werden Ihnen vorteilhaftere als die üblichen Angebote zugänglich und ein Experte weiß, welche Banken dem jeweiligen finanziellen Risikoprofil des Käufers besser entgegenkommen. Weiterhin ist er Ihnen bei der Vorlage der zur Finanzierung erforderlichen Unterlagen behilflich und hält Sie während des gesamten Kaufvorgangs stets auf dem Laufenden.

Für welchen Broker soll ich mich entscheiden?

Pollentia Properties hat sich nach einem Vergleich mit anderen Vermittlern für eine Zusammenarbeit mit Mortgage DirectMortgage Direct entschieden. Diese Firma arbeitet seit 2006 in Spanien und hat sich seither als Spitzenreiter der freien Broker Spaniens etabliert. Sie war eine der ersten, welche die offizielle (2002 eingeführte) Lizenz der spanischen Zentralbank erteilt bekamen, ist vollkommen unabhängig und bietet weitreichende Erfahrung auf einem Markt, auf dem der Kernpunkt gute Kontakte sind und der Premiumservice eine Schlüsselrolle spielt.

Bewertung jedes einzelnen Falles

Mortgage Direct wird Sie ersuchen, über einen Onlineprozess Ihre finanziellen Daten anzugeben, um die Finanzierbarkeit zu einzuschätzen. Dieser Vorgang ist so angelegt, dass alle notwendigen Daten zur Bewertung Ihres Falles vorliegen; Sie können jedoch auch zusätzlich Informationen per E-Mail übermitteln und beim ersten Gespräch mit ihrem Berater evtl. unklare Punkte besprechen.

Unverbindliches Angebot

Wenn Sie nach dieser Bewertung durch einen der Berater von Mortgage Direct positiv eingestuft wurden, erhalten Sie ein unverbindliches Angebot. Diese Beratung und die Erstellung des Angebots sind kostenlos. Es besteht keinerlei Verpflichtung, den Vorgang weiterzuführen und den Hypothekenantrag zu stellen. Das Angebot beschreibt die Hypothekenbedingungen und welche Gebühren und Steuern anfallen werden.

Verwaltungsgebühr

Wenn Sie sich zur Beantragung der Hypothek entscheiden, ist eine Verwaltungsgebühr zu zahlen. Dabei besteht eine Geld-zurück Garantie, falls Mortgage Direct Ihnen die Hypothek nicht zusichern könnte. Diese kann vielerlei Vorgänge bei verschiedenen Banken und zu unterschiedlichen Immobilien beinhalten und läuft nicht aus.

Begleitunterlagen

Ihr Makler erklärt Ihnen, welche Unterlagen Sie zur Untermauerung Ihres Antrags benötigen und bespricht mit Ihnen die Eröffnung eines spanischen Bankkontos bei dem vorgeschlagenen Darlehensgeber. Es ist empfehlenswert, vor der Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung und Leistung der Anzahlung einen Anwalt zu bestellen. Außerdem müssen Sie Ihre NIE (Ausländer-Kennnummer) beantragen.

Bewilligung

Anhand der eingereichten Unterlagen wird die gewählte Bank der Bewertung entsprechend die Hypothek bewilligen oder abweisen.

Gebühr der vorläufigen Bewilligung

Bei diesem Schritt teilt Mortgage Direct Ihnen die Gebühr der vorläufigen Bewilligung mit, die vor Bekanntgabe des Schätzungswerts zahlbar ist. Dabei handelt es sich um einen festen Prozentsatz des Hypothekenbetrags, mit einem Mindestbetrag.

Schätzungswert

Der vorgeschlagene Darlehensgeber schreibt vor, dass die Schätzung der Immobilie vor der formellen Bewilligung des Darlehens erstellt wird und wählt in der Regel eine beliebige Firma aus der Liste unabhängiger Gutachter aus. Dabei hat der Kunde laut Gesetz jedoch das Recht, selbst eine (von der spanischen Zentralbank genehmigte) Firma auszuwählen. Der Preis für die Schätzung muss vor deren Erstellung festgelegt werden. Wenn der Schätzungswert korrekt ist, bestätigt die Bank die Bedingungen und setzt sich mit Ihnen, dem Makler und beiden Anwälten zur Berechnung der auf dem Konto notwendigen Geldmittel in Verbindung. Sobald diese Geldmittel zur Verfügung stehen, können die Maßnahmen zum Hypothekenabschluss getroffen werden.

Abschluss des Vorgangs

Der Hypothekenabschluss wird vom Notar beurkundet, wozu Sie oder Ihr gesetzlicher Vertreter erscheinen müssen. Nach Unterzeichnung der Urkunden werden die Schecks übergeben, die Schlüssel ausgehändigt und der Hypothekenvorgang abgeschlossen.

Stets auf dem Laufenden

Ihr Broker von Mortgage Direct ist Ihr Ansprechpartner in allen Phasen und hilft Ihnen, den Vorgang zu verstehen und stets auf dem Laufenden zu sein. Als Inhaber der offiziellen Lizenz der spanischen Zentralbank können die Broker als Kontaktperson des Darlehensnehmers mit dem Darlehensgeber agieren. Ohne diese Lizenz dürften sie Sie nur dem Darlehensgeber vorstellen, womit ihr Einwirken mit dieser Phase beendet wäre.

HYPOTHEKEN FÜR NEUBAU, SANIERUNG UND RENOVIERUNG

Zur Finanzierung eines Neubau-, Sanierungs- oder Renovierungsprojekts bieten sich verschiedene Möglichkeiten. Dabei bedingen der aktuelle Stand des Bauvorhabens und die individuellen Wünsche des Kunden die Finanzierungsart. Diese Art Hypotheken unterscheiden sich wesentlich von Standardhypotheken, denn sie können sowohl Produkte traditioneller Privatkundenbanken als auch private Darlehen umfassen. In diesem Artikel möchten wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Fragen dazu geben, raten Ihnen jedoch auf jeden Fall, sich von den Profis von Mortgage Direct beraten zu lassen, bevor Sie solch ein Projekt angehen.

Als Erstes möchten wir darauf hinweisen, dass der Kunde bereits über ausreichende Geldmittel verfügen muss, denn kein Kreditgeber finanziert das gesamte Projekt. Dies bezieht sich nicht nur auf die Anzahlung, sondern auch auf die entsprechenden Honorare, Steuern und einen Teil der Baukosten. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass der Kunde weitere Geldmittel benötigt, um die laufenden Kosten zu decken, bis die jeweiligen Teilzahlungen vom Kreditgeber verfügbar gemacht werden.

Wenn Sie der glückliche Eigentümer einer Immobilie in Spanien sind, können Sie auch einfach Ihre Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten finanzieren. Dafür wird der Kreditgeber die entsprechenden Unterlagen über den Umfang der vom Kunden geplanten Arbeiten anfordern. Wenn der Kunde zum Beispiel Bauarbeiten durchführen möchte, für die keine Baugenehmigung erforderlich ist, benötigt der Kreditgeber vielleicht nur die Kostenvoranschläge einer anerkannten Baufirma. Bei umfangreicheren Projekten werden in den meisten Fällen die nachfolgenden Informationen verlangt.

WISSENSWERTES ZUR RISIKOEINSCHÄTZUNG

Für den Kunden ist es nützlich zu wissen, dass die Kreditversicherer der Banken keinen Anträgen zustimmen, bevor nicht eine Schätzung vorliegt. Dies trifft besonders auf Hypotheken zum Neubau zu. Bevor das finanzielle Risikoprofil des Kunden erstellt wird, ist so der Kreditgeber bereits über den Grundstückswert und die Planungs- und Baukosten im Bilde.

Daher ist es wichtig, dass ein qualifizierter Sachverständiger nicht nur das finanzielle Risikoprofil des Kunden, sondern auch das Projekt und die Schätzung selbst beurteilt. Manche Banken erteilen eingangs vorläufige Genehmigungen, diese sind jedoch nicht verbindlich.

ERFORDERLICHE UNTERLAGEN ZUM BAU UND HYPOTHEKEN FÜR RENOVIERUNGEN

Über die einschlägigen Unterlagen zum Nachweis der Bezahlbarkeit hinaus benötigt der Kreditgeber auch Kopien des Proyecto de Ejecución (Ausführungsplanung), der Licencia de Obra (Baugenehmigung) und des Presupuesto (Kostenvoranschlag) des Hauptbauträgers mit einer Aufschlüsselung der Kosten, bevor er dem Antrag auf eine Hypothek zum Bau oder für größere Renovierungsmaßnahmen zustimmt.

BEI EIGENEM BAUGRUNDSTÜCK

Der Kunde muss nicht unbedingt bereits bei der Unterzeichnung der notariellen Urkunde der Hypothek ein Baugrundstück besitzen, obwohl die meisten Kunden das Baugrundstück vorher erwerben oder schon seit längerem eines besitzen, bevor sie eine Hypothek beantragen, vor allem, wenn sie ein Renovierungsprojekt finanzieren möchten. Die Kunden können beim Notar den Kauf des Baugrundstücks gleichzeitig mit der Hypothek unterzeichnen und die Banken finanzieren bis zu 50% der Kosten (oder des Werts, falls dieser niedriger wäre) des Baugrundstücks. Anschließend an diese erste Auszahlung werden die restlichen Geldmittel der Hypothek entsprechend des Baufortschritts in Form von Teilzahlungen zur Verfügung gestellt. Die finanzierte Summe beträgt in etwa 60-70% des Projekts, einschließlich des Baugrundstücks. Die Antragsteller und der Kreditgeber vereinbaren normalerweise die Anzahl der Teilzahlungen. Jedes Mal, wenn eine Teilzahlung fällig wird, nimmt ein Schätzer die Baustelle ab, um die Fortschritte zu beurteilen und zu entscheiden, ob der Kreditgeber die nächste Zahlung freigeben kann.

LETZTE TEILZAHLUNG

Die Kreditgeber geben die letzte Teilzahlung erst nach Vorlage der Certificado de Fin de Obra (Bescheinigung der Bauabnahme) und der Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) frei. Aus diesem Grund stehen diese Geldmittel noch nicht zur Verfügung, wenn der Bauträger seine letzte Abschlagszahlung zu erhalten hat. Zu Projektbeginn, wenn die Anzahl der Teilzahlungen festgesetzt wird, muss dies berücksichtigt werden, denn es können mehrmals Situationen auftreten, wenn der Bauträger Geld braucht, die Bank jedoch noch keine weiteren Geldmittel freigeben kann.

Beim Neubau oder bei der Sanierung und Renovierung einer Immobilie in Spanien müssen viele Faktoren berücksichtigt werden und es ist auf jeden Fall von Vorteil, sich von einem Fachmann beraten zu lassen, um genau über die Finanzierungsoptionen informiert zu sein, bevor man solch ein Projekt angeht. Wir von Mortgage Direct beraten Sie gerne.

Eine Hypothek nach Ihren Bedürfnissen

Wir wollen, dass unsere Klienten in möglichst kurzer Zeit eine auf ihre Bedürfnisse zugeschnittene Hypothek finden, möglich durch unsere Erfahrung in diesem Bereich und stets mit der Garantie maximaler Professionalität und Hingabe.

Der Erwerb einer Immobilie auf Mallorca kann ein etwas verwirrendes Thema sein, sofern Sie nicht mit der Banken- sowie Rechtssituation vertraut sind, sodass wir Ihnen bei Pollentia Properties garantieren, dass wir Ihnen bei jedem Schritt zur Seite stehen, Sie anleiten und die Probleme lösen.

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